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买房签合同时,应该做些什么?

2019-09-01 来源:禹州关注综合整理 点击 评论

买房对于大多数人来说不是件容易的事,甚至是很多人一生的目标,因此大家在买房的时候会慎之又慎,但是虽然看房子会看很久,有的朋友还是会买错,因为在一些细节上没注意,比如说购房合同。我们在买房的时候,很多地方都容易被开发商动手脚,在签买房合同的时候,我们一定要注意合同上的地址,错一个字都不要签,因为虽然一字之差,但从法律上来说,就不是同一个地方了。

如果你签了这样的合同,那么意味你买的这套“房子”就没了。由于许多购房者都是初次购房,或者对购房合同不甚了解,甚至连购房合同都是随随便便地就签了,以至于常常陷入不必要的纠纷。今天咱们就说说这件事。

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一、签合同必看五证

五证即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。

有些开发商在对外销售商品房时,五证并不齐全,但由于价格较低,很多购房者都会忽视查看五证。要知道没有五证,即使你买了房也无法办理。

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二、签完合同一定要备案

签合同之日起30天内应备案,《商品房买卖合同》中规定:“商品房预售的,自本合同生效之日起30天内,由出卖人向某房管所申请登记备案。”一般来说,购房合同生效条件为开发商办理商品房预售合同登记备案手续。因此购房者在交完首付款后,要约定好开发商备案时间,只有购房合同备案了,法律上才承认购房者拥有房产的合法性。

交房之日起60日内应办理权属登记备案根据《商品房销售管理办法》规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。否则,视为开发商违约,也会影响业主拿证时间。”

签合同之日起90日内办理房产证,《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”

注意:在实际购房合同中,办理房产证的期限往往约定为1-3年,购房者要尽量要求开发商1年内办理好房产证。

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三、签合同看清合同主体

有些时候,楼盘的开发商和投资商不是同一个公司,买房我们签订合同的对象是开发商。有时代表开发商签约的人并不是法人代表,也可能是开发商委托的代理公司。所以我们在签约前,需要了解代表开发商签字的人是否是法人代表,如果不是,则是否持有“授权委托书”,否则,这个人的签字无效。同时要注意合同上的公章,这样可以避免开发商推卸责任。

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四、签合同中的9个细节

1.买房签合同时一定看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年。目前法律只规定了住宅到期自动续期,非住宅一般应是缴费续期。规划用途也请注意,如果是商业、工业用地请多留心,因为这还关系到以后水电气等费用的缴纳价格。

2、看房时,有些开发商的销售人员为了让购房者签订购房合同,往往会承诺赠送或可低价购买车库、车位,对于这些口头承诺在签订的合同中有该承诺内容。口头承诺在法律上是很难被认可的。车库、车位一定要实际勘察,不能听信开发商的花言巧语。另需注意的是人防车位是不能***的。

3、在购房合同领域约定优先,别看最高法关于审理商品房买卖合同若干问题解释明确规定了超过3%的面积可以免费得,面积少于3%开发商应双倍赔偿。这条规定适用的前提条件是购房合同中对面积没有约定或约定不明。如果在购房合同中有约定,那么只能按合同约定执行。因此可以在合同中约定超过多少面积不再付费,少于多少面积可以解除合同并可要求赔偿开发商赔偿不超过已付购房款一倍的损失。

4、如果购房者不能确定自己能否贷款,可先到银行查询个人征信。购房合同的一般约定都是在购房者不能办理贷款时需一次性全额付清房款,否则视为违约。因此,在购房合同中可以约定在己方不能贷款时,己方可以解除合同,出卖人应返还定金。

5、一般来说,购房合同中都有交房日期和***日期,但往往会缺少开发商乙方的违约责任。逾期交房和逾期***应分别约定开发商的违约责任。当逾期交房时,开发商并不能主张免除因逾期交房而导致逾期***的违约责任。

6、购房合同中的交房条件、时间应要明确。在交房问题上,必须注意不能允许单体验收即可交房,因为有时候单体验收后,小区却仍处在建设之中。交房时间涉及开发商逾期交房的违约责任,也涉及到购买房屋的风险转移问题。

7、检查小区公共区域和设施的约定,购房合同中的公共区域产权归属应有明确规定,约定不明很可能开发商就会卖掉。小区业主对小区公共区域有哪些权利或优待应注意审查。设施最常见也最容易出问题的就是宽带、电视,几大运营商为了抢占市场,会与有的开发商达成一定协议,该小区接受某运营商的服务。致使购房业主不能自主选择。

8、看清处理结果,购房合同中常可以看到这样的条款,“应于××日前如何如何”,但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”该怎样处理。这样,即使最后认定是开发商的过错,你也很难制裁他,最多是调解了事。

9、看清补充协议,对于开发商出具的补充合同,主要目的在于,表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是开发商为了保护自己,在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。

我们大家要知道合同上面的一些有关细节是非常详细的,比如说合同上面的一些支付方,我们大家一定要搞清楚,支付方究竟是不是开发商,毕竟买房子需要花费那么多的钱,我们一定不能够随意打款。

另外,合同上面还会明确规定交房日期,尤其是一些尚在建造的房子。如果上面没有明确规定的话,那么就比较麻烦了,有一些房子在建造的时候,我们大家觉得,看样板图挺不错的,就果断购买了,这个时候一些售楼小姐会向我们仔细的描述将来房子会怎么怎么样,但是这些如果在合同当中没有出现的话,大家就一定要警觉起来,千万不要相信!毕竟没有一个好的保障,合同上面如果有这些款项的话,就算今后房子有任何问题,或者是没有达到我们预期的要求,毕竟有合同,我们依法也可以得到相应的补偿的。